Stand: Februar 2022
Immobilienerwerb
Das Wohnen in den eigenen vier Wänden beginnt in vielen Fällen mit dem Erwerb einer Immobilie. Dabei entstehen vor allem Interaktionen mit Behörden der kommunalen Verwaltung sowie dem Finanzamt. Neben einigen zu erfüllenden Pflichten haben Wohneigentümerinnen und -eigentümer zudem die Möglichkeit, von staatlicher Seite Zuschüsse für den Kauf, Ausbau oder die Sanierung zu erhalten.
Kauf einer Immobilie
Steuern und Versicherungen
Grundsteuerreform 2022
Sanierungspflichten
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Kauf einer Immobilie
Für den Käufer oder die Käuferin kann es von Nutzen sein, sich vor dem Immobilienerwerb über mögliche Förderungsmaßnahmen zu informieren. Die Immobilienfinanzierung kann durch staatliche oder öffentliche Gelder wie z.B. KfW-Programme oder Fördergelder von Bundesländern oder Kommunen bezuschusst werden. Als Beispiel ist hier das Baukindergeld zu nennen, das von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ausgezahlt wird. Weitere Informationen zum Baukindergeld finden Sie auf den Internetseiten der KfW.
Zunächst muss ein geeignetes Grundstück oder Wohnobjekt gefunden werden. In einigen Fällen ist es ratsam, sich von der Kommune ein Negativzeugnis ausstellen zu lassen, mit dem die Kommune von ihrem Vorkaufsrecht für das Grundstück abtritt. Hilfreiche Informationen, wie zum Beispiel Flurkarten, Flächennutzungspläne, ein amtlicher Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch oder kommunale Satzungen, können bei den Katasterämtern eingeholt werden.
Der endgültige Kaufvertrag muss notariell beglaubigt und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vermerkt werden. Hierzu muss ein Personalausweis, der beglaubigte Kaufvertrag und möglicherweise ein Negativzeugnis vorgelegt werden. Hierin werden ggf. auch das Wege- und Einsitzrecht eingetragen. Im Falle einer Vorfinanzierung der Immobilie wird im Grundbuch zusätzlich das Grundpfandrecht notiert.
Im jeweiligen Verfahren kann es sein, dass nicht die Käuferinnen und Käufer, sondern Notariate einzelne Verwaltungstätigkeiten übernehmen.
Erwerben die Käuferinnen und Käufer ein unbebautes Grundstück und möchten darauf ein Haus errichten, müssen sie mit der Bauaufsichtsbehörde der Kommunalverwaltung in Kontakt treten. In den meisten Fällen ist es ratsam, vor dem Bauantrag eine Bauvoranfrage zu stellen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft daraufhin, ob das Vorhaben planungsrechtlich genehmigungsfähig ist oder ob beispielsweise weitere Nachweise erbracht werden müssen. Bei einer positiven Beurteilung erstellt die Behörde einen Bauvorbescheid, auf dessen Basis die eigentliche Baugenehmigung (Bauantrag) beantragt werden kann. Dem Antrag auf eine Baugenehmigung müssen zudem weitere Nachweise wie ein Lageplan oder Bauzeichnungen beigelegt und verschiedene Auflagen, beispielsweise bezüglich des Wärme-, Schall- und Brandschutzes, eingehalten werden. Zudem muss der zuständigen Baubehörde der Baubeginn angezeigt werden.
Steuern und Versicherungen
Der Erwerb einer Immobilie muss auch dem Finanzamt angezeigt werden, mit dem Kauf wird einmalig eine Grunderwerbsteuer fällig. Jährlich haben Hausbesitzer Grundsteuern abzuführen und dies in der Steuererklärung zu beachten.
Erwirbt der Käufer oder die Käuferin ein Gebäude, wird die Gebäudeversicherung des vorherigen Eigentümers auf den neuen übertragen. Es ist allerdings nicht immer vorteilhaft, diese zu übernehmen, da der Altvertrag nicht mehr zeitgemäß sein könnte. Hier ist es ratsam, die bestehende Versicherung zu kündigen und eine neue abzuschließen. Wird ein neues Gebäude gebaut, muss ebenfalls eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden.
Grundsteuerreform 2022
Aufgrund des Grundsteuer-Reformgesetzes wird ab dem 01. Januar 2025 ein verändertes Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer verwendet.
In einem ersten Schritt müssen zum 01. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte festgestellt werden, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.
Hierzu müssen die Grundstückseigentümer/-innen in einer Feststellungserklärung mehrere Angaben an das Finanzamt übermitteln. Zu diesen Angaben gehören unter anderem die Lage des Grundstücks, die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche sowie das Baujahr des Gebäudes. Anhand dieser Daten werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer ermittelt.
Die elektronisch abzugebenden Erklärungen können ab dem 01. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022. Mehr Informationen zur Grundsteuerreform und den relevanten Angaben sind auf der Info-Seite des Bundesministeriums für Finanzen zu finden.
Sanierungspflichten
Erwirbt der Käufer oder die Käuferin ein bestehendes Wohnobjekt, fallen gegebenenfalls Sanierungsmaßnahmen an. Für alle Gebäude, für die nach dem 1.10.2007 eine Baugenehmigung beantragt wurde, ist es notwendig, sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Beim Kauf eines Hauses muss zudem die Dachdämmung überprüft werden. Sind in Ein- und Zweifamilienhäusern Heizungsrohre oder Heizkessel von vor 1978 enthalten, müssen diese erneuert werden. Die Abwasserrohre müssen auf ihre Dichtheit geprüft werden.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) informieren über Zuschüsse im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen.
